¿Cuánto ahorro necesito para una hipoteca?
Es la primera pregunta que hace todo el mundo y la que peor se responde, porque casi siempre se olvidan los gastos.
La referencia habitual en España es tener ahorrado entre el 30 % y el 35 % del precio de compra. Se descompone en un 20 % de entrada —porque la mayoría de entidades financian hasta el 80 % del menor valor entre compraventa y tasación— más un 10-15 % de impuestos y gastos. Sobre una vivienda de 200.000 €, entre 60.000 y 70.000 € de dinero propio.
¿De dónde sale ese 80 % que financian los bancos?
No es una ley: es política de riesgos. Las entidades financian hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación, y ese matiz importa más de lo que parece.
Si compras por 200.000 € y la tasación sale 185.000 €, el banco calcula sobre 185.000, no sobre lo que pagas. El 80 % son 148.000 € y la diferencia —52.000 €— la pones tú. Una tasación baja no baja el precio: sube tu entrada.
El desglose completo, sin olvidarse de nada
| Concepto | Sobre 200.000 € | Notas |
|---|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € | El 20 % que no financia el banco |
| Impuestos | 12.000-20.000 € | ITP en segunda mano (varía por comunidad) o IVA 10 % + AJD en obra nueva. Ver gastos de comprar vivienda |
| Tasación | 300-600 € | La paga el comprador, incluso si la operación no sale |
| Copia de escritura y gestión propia | 400-1.000 € | Desde la Ley 5/2019 el resto de gastos los asume la entidad |
| Total orientativo | 55.000-65.000 € | Entre el 27 % y el 33 % del precio |
A esa cuenta hay que sumarle una partida que no aparece en ningún simulador y que arruina más operaciones que ninguna otra: el colchón. Firmar dejando la cuenta a cero es empezar la hipoteca en la peor posición posible, y muchas entidades lo miran.
¿Y si me quedo corto?
Hay caminos, pero ninguno es automático y todos dependen de la entidad:
- Doble garantía: aportar otro inmueble libre de cargas —propio o de un familiar— como garantía adicional. Es lo que convierte muchas operaciones imposibles en posibles.
- Pignoración: dejar inmovilizado un ahorro invertido que no quieres vender, como respaldo, en vez de aportarlo.
- Avales públicos y programas para menores de cierta edad, que existen pero tienen requisitos y cupo.
- Perfil muy sólido: funcionario, ingresos altos y estables, sin ninguna otra deuda.
- Vivienda de la propia entidad, que a veces se financia por encima del 80 %.
Ninguna de estas vías se puede dar por hecha al planificar. La concesión y sus condiciones dependen de la entidad prestamista y de su análisis de riesgos.
¿Cuánto tardo en reunirlo?
Esta es la cuenta que convierte una intención en un plan: ahorro que falta ÷ lo que puedes apartar al mes = meses. Si el resultado son ocho años, el problema no es el ahorro, es el objetivo, y conviene saberlo antes de enamorarse de un piso.
Y hay un atajo que casi nadie ve: si tienes deudas, cancelar la correcta suele acercarte más a la hipoteca que ahorrar unos miles de euros extra, porque libera ratio, que es lo que de verdad se mira.
¿Y si lo que te falta tiene arreglo? Cuéntame en un minuto en qué punto estás. Lo leo yo y te digo con franqueza si te sirve Broker de Guardia o si lo que necesitas es otra cosa.
Cuéntame tu casoPreguntas frecuentes
¿Cuánto ahorro necesito para una hipoteca de 200.000 euros?
Entre 60.000 y 70.000 euros aproximadamente: unos 40.000 de entrada (el 20 % que no financia el banco) más 20.000-30.000 de impuestos y gastos. La cifra exacta depende de la comunidad autónoma, porque el impuesto de transmisiones varía, y de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
¿Los bancos financian el 100 % de la vivienda?
No como norma general. La política habitual es financiar hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Existen operaciones por encima de ese porcentaje —perfiles muy sólidos, avales públicos, doble garantía o vivienda propiedad de la entidad— pero se deciden caso a caso y no pueden darse por hechas al planificar.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
Que el banco calcula el 80 % sobre el valor de tasación, no sobre lo que pagas, y la diferencia la aporta el comprador. Es uno de los sustos más frecuentes al final del proceso: una tasación 15.000 € por debajo del precio se traduce en 15.000 € más de entrada, no en un precio más bajo.
¿Cuenta el dinero que me presta mi familia?
Sí, pero tiene que estar documentado. Un ingreso importante sin justificar bloquea la operación por la normativa de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010). Una ayuda familiar se documenta como donación o como préstamo entre particulares, y conviene hacerlo con meses de antelación, no la semana de la firma.
¿Es mejor dar más entrada o pedir más plazo?
Más entrada reduce los intereses totales y mejora las condiciones que te ofrecen, porque baja el riesgo para la entidad. Más plazo baja la cuota mensual y por tanto el ratio de endeudamiento, que es lo que determina si te aprueban. Si el problema es que no te aprueban, el plazo ayuda más; si ya te aprueban, la entrada sale más barata.
El aval ICO, ¿me cubre también los impuestos y gastos, o solo el 20% de la entrada? ¿Necesito seguir ahorrando algo?
El aval ICO cubre el tramo de la entrada (ese 20% que el banco no financia), pero no los impuestos ni los gastos de compra. Seguirás necesitando ahorro para ITP o IVA, notaría, registro y gestoría: entre un 10% y un 12% del precio según tu comunidad. En una vivienda de 200.000 € son unos 20.000-24.000 €. La concesión depende del banco.
Si el banco solo financia el 80%, ¿cuánto tengo que tener ahorrado EXACTAMENTE para comprar una casa de 200.000 €?
Para una vivienda de 200.000 € con financiación del 80%: necesitas el 20% de entrada (40.000 €) más los gastos e impuestos de compra, que rondan el 10-12% (20.000-24.000 € según comunidad). En total, entre 60.000 y 64.000 € ahorrados. Si accedes al aval ICO, la entrada baja, pero los gastos siguen corriendo de tu cuenta. La concesión depende de cada entidad.
¿Puedo hipotecarme sin ahorros usando un aval?
Con aval o con una segunda garantía se puede llegar a financiar el 100 % del precio en algunos casos — depende de la entidad, del valor de las garantías y de tu capacidad de pago. No es la norma ni se lo conceden a todo el mundo: es una estructura que hay que montar bien y con los riesgos claros para quien avala.
¿Qué riesgo asume mi avalista de verdad?
Responde con su patrimonio si tú dejas de pagar — no es una firma simbólica. Por eso, cuando planteo un aval, el avalista tiene que entender el compromiso igual de bien que tú; si una operación solo sale «colando» el aval, no es una buena operación.
¿El aval de una hipoteca es para siempre?
No necesariamente: se puede pactar su liberación cuando la deuda pendiente baje de cierto porcentaje del valor, o cancelarlo en una novación futura. Si ya eres avalista y quieres salir, la vía habitual es novar o subrogar la operación — se estudia caso a caso.
Esta página forma parte de la guía antes de pedir la hipoteca.
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Revisado por Toño Palacios, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº E242 · comprobar la inscripción · última actualización: 14 de agosto de 2026.