Glosario hipotecario
Nadie tiene por qué saber qué es una FiAE. Pero conviene saberlo antes de firmarla.
Este glosario define los términos que aparecen en una hipoteca española, en una frase cada uno. Están ordenados por el momento en que te los vas a encontrar: primero los del estudio, luego los del préstamo y por último los de la firma.
Los del estudio: si te lo van a conceder
| Término | Qué significa |
|---|---|
| Ratio de endeudamiento | Parte de tus ingresos netos que se va en deudas. Referencia: no más de un tercio. Ver guía |
| LTV (loan to value) | Porcentaje que el préstamo representa sobre el valor del inmueble. Lo habitual, hasta el 80 % |
| CIRBE | Central de Información de Riesgos del Banco de España: tus préstamos y avales vivos. Ver guía |
| Scoring | Puntuación interna que la entidad calcula con tus datos. No se comparte y varía entre entidades |
| Fondos propios | El dinero que pones tú: entrada más impuestos y gastos |
| Origen de los fondos | Acreditar de dónde sale tu dinero. Obligatorio por la Ley 10/2010. Ver guía |
Los del préstamo: cuánto vas a pagar
| Término | Qué significa |
|---|---|
| TIN | Tipo de Interés Nominal: el interés puro, sin incluir comisiones ni gastos. No sirve para comparar ofertas |
| TAE | Tasa Anual Equivalente: incluye intereses, comisiones y gastos. Es la cifra con la que se comparan dos hipotecas |
| Euríbor | Índice de referencia al que se suma el diferencial en las hipotecas variables |
| Diferencial | Lo que la entidad suma al euríbor. Es la parte negociable |
| Bonificaciones | Reducciones del diferencial a cambio de contratar productos. Hay que comparar el ahorro contra la prima real |
| Sistema francés | El de amortización habitual: cuota constante, con los intereses concentrados en los primeros años |
| Carencia | Periodo en el que sólo se pagan intereses. Baja la cuota y encarece el total |
Los de la firma: los papeles
| Término | Qué significa |
|---|---|
| FEIN | Ficha Europea de Información Normalizada: la oferta vinculante. Debe entregarse al menos 10 días naturales antes de firmar |
| FiAE | Ficha de Advertencias Estandarizadas: las cláusulas que más conviene entender, destacadas aparte |
| Acta notarial previa | Comparecencia obligatoria y gratuita ante notario antes de firmar, en la que te explican el préstamo |
| Arras | Señal que se entrega al vendedor para reservar el inmueble. Ver el proceso de compra |
| Nota simple | Extracto del Registro de la Propiedad: quién es el dueño y qué cargas tiene el inmueble |
| Tasación | Valoración por sociedad homologada por el Banco de España. Válida 6 meses. Ver guía |
| Valor de referencia | Valor del Catastro que sirve de base mínima del impuesto de la compraventa |
Los de después: si algo cambia
| Término | Qué significa |
|---|---|
| Subrogación de acreedor | Trasladar tu hipoteca a otra entidad. Ver guía |
| Subrogación de deudor | Cambiar quién debe el préstamo, por ejemplo al comprar una casa con hipoteca viva |
| Novación | Modificar las condiciones con tu propia entidad |
| Amortización anticipada | Adelantar capital. Puede reducir cuota o plazo: hay que decir cuál se quiere |
| Reunificación | Agrupar deudas en una sola con garantía hipotecaria. Ver guía |
| Cancelación registral | Borrar la hipoteca del Registro cuando se termina de pagar. No es automática |
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Cuéntame tu casoPreguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés puro del préstamo; la TAE incluye además comisiones y gastos, por lo que refleja el coste real. Para comparar dos hipotecas hay que mirar la TAE: dos ofertas con el mismo TIN pueden tener costes muy distintos.
¿Qué es la FEIN?
La Ficha Europea de Información Normalizada, el documento con las condiciones vinculantes del préstamo que ofrece la entidad. Por la Ley 5/2019 debe entregarse con al menos diez días naturales de antelación a la firma, junto con la FiAE.
¿Qué es el LTV de una hipoteca?
Del inglés loan to value: el porcentaje que el préstamo representa sobre el valor del inmueble. Un LTV del 80 % significa que el banco presta el 80 % y el comprador aporta el 20 % restante más los gastos.
¿Qué es una carencia y conviene pedirla?
Un periodo en el que sólo se pagan intereses, sin amortizar capital. Baja mucho la cuota durante ese tiempo y encarece el coste total del préstamo. Tiene sentido para un bache previsible y acotado, no como forma de acceder a una cuota que de otro modo no se podría pagar.
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Revisado por Toño Palacios, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº E242 · comprobar la inscripción · última actualización: 14 de agosto de 2026.