Tasación y valor de referencia
Una decide cuánto te presta el banco. El otro decide cuánto impuesto pagas. No son lo mismo.
La tasación hipotecaria es una valoración del inmueble hecha por una sociedad homologada por el Banco de España, y sirve para que la entidad calcule cuánto presta: hasta el 80 % del menor valor entre tasación y precio de compra. El valor de referencia del Catastro es un valor administrativo que sirve de base mínima para liquidar el impuesto de la compraventa. Son independientes y pueden no coincidir.
Las diferencias, en una tabla
| Tasación hipotecaria | Valor de referencia | |
|---|---|---|
| Para qué sirve | Calcular cuánto presta el banco | Base mínima del impuesto de compraventa |
| Quién lo hace | Sociedad de tasación homologada por el Banco de España | La Dirección General del Catastro |
| Quién lo paga | El comprador | Es gratuito: se consulta en la sede del Catastro |
| Coste orientativo | 300-600 € | 0 € |
| Visita el inmueble | Sí, salvo excepciones | No: es un cálculo estadístico |
| Se puede discutir | Con una segunda tasación | Impugnando la liquidación |
¿Qué pasa si la tasación sale baja?
Que sube tu entrada, no que baja el precio. El banco calcula el 80 % sobre el menor valor entre tasación y compraventa. Si compras por 200.000 € y la tasación dice 185.000 €, el préstamo máximo son 148.000 € y tú aportas 52.000 € en vez de 40.000. Es uno de los sustos más frecuentes al final del proceso.
Opciones cuando ocurre: renegociar el precio con el vendedor enseñando la tasación, aportar la diferencia, pedir una segunda tasación a otra sociedad —tiene coste y no garantiza otro resultado—, o aportar una garantía adicional.
¿Cuánto vale una tasación y cuánto dura?
Una tasación hipotecaria cuesta habitualmente entre 300 y 600 € según el tipo de inmueble, y su validez es de seis meses desde su emisión. La paga el comprador, y la paga aunque la operación no salga: es la única partida que se pierde si el banco acaba diciendo que no.
Por eso conviene no encargar la tasación hasta tener claro que la operación tiene recorrido. Pedirla el primer día, antes de saber si el perfil aguanta, es tirar 400 € con cierta frecuencia.
¿Puedo llevar mi propia tasación al banco?
La Ley 5/2019 obliga a la entidad a aceptar cualquier tasación aportada por el cliente siempre que esté hecha por una sociedad homologada y sin vinculación con la entidad, y no puede cobrarte por comprobarla. En la práctica, la entidad puede revisarla y no siempre agiliza el proceso, pero el derecho existe y conviene conocerlo: significa que una tasación válida se puede reutilizar si cambias de entidad dentro de su plazo de vigencia.
¿Y si lo que te falta tiene arreglo? Cuéntame en un minuto en qué punto estás. Lo leo yo y te digo con franqueza si te sirve Broker de Guardia o si lo que necesitas es otra cosa.
Cuéntame tu casoPreguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una tasación hipotecaria y quién la paga?
Entre 300 y 600 € aproximadamente según el tipo de inmueble, y la paga el comprador. Es además la única partida que se pierde si la operación no sale adelante, porque se abona a la sociedad de tasación con independencia de que el banco conceda o no el préstamo.
¿Cuánto tiempo vale una tasación?
Seis meses desde su emisión. Dentro de ese plazo puede reutilizarse, y la Ley 5/2019 obliga a las entidades a aceptar tasaciones aportadas por el cliente siempre que estén hechas por una sociedad homologada y sin vinculación con la entidad, sin cobrar por comprobarlas.
¿Qué diferencia hay entre tasación y valor de referencia?
La tasación es una valoración de mercado hecha por una sociedad homologada por el Banco de España, y sirve para que la entidad calcule cuánto presta. El valor de referencia lo fija el Catastro mediante un cálculo estadístico, no visita el inmueble, y sirve como base mínima para liquidar el impuesto de la compraventa. Son valores independientes que pueden diferir bastante.
¿Puedo pedir una segunda tasación si la primera sale baja?
Sí, encargándola a otra sociedad homologada, pero tiene coste y no garantiza un resultado distinto. Antes de gastarlo conviene revisar el informe: a veces la diferencia se explica por testigos de venta mal elegidos o por una superficie mal computada, y eso sí se puede alegar.
Esta página forma parte de la guía antes de pedir la hipoteca.
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Revisado por Toño Palacios, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº E242 · comprobar la inscripción · última actualización: 14 de agosto de 2026.