Según qué quieres hacer
No es lo mismo comprar tu casa que construirla, ni comprar para vivir que comprar para alquilar. El banco lo sabe.
El destino del inmueble cambia el porcentaje que financian, el tipo de interés y hasta qué entidades entran. Vivienda habitual es el escenario más favorable; segunda residencia e inversión se financian a porcentajes menores; la autopromoción tiene su propio calendario por fases; y las operaciones sobre una hipoteca ya existente —subrogación, novación, ampliación— siguen reglas distintas de una compra.
El mapa, de un vistazo
| Operación | Qué la caracteriza | Financiación habitual |
|---|---|---|
| Primera vivienda | El escenario más favorable | Hasta el 80 % |
| Autopromoción | Se libera por fases de obra | Sobre el coste de ejecución |
| Segunda residencia | Menos entidades, más entrada | Menor que la habitual |
| Inversión / alquiler | Se estudia la rentabilidad y el perfil | Sensiblemente menor |
| Subrogación | Cambiar de banco sin cambiar de casa | La deuda pendiente |
| Reunificación | Agrupar deudas con garantía | Según garantía y perfil |
Sea cual sea, los cuatro frentes de la guía de antes de la hipoteca se aplican igual. Lo que cambia es el listón.
¿Y si lo que te falta tiene arreglo? Cuéntame en un minuto en qué punto estás. Lo leo yo y te digo con franqueza si te sirve Broker de Guardia o si lo que necesitas es otra cosa.
Cuéntame tu casoPreguntas frecuentes
¿Por qué financian menos si la vivienda no va a ser mi residencia habitual?
Porque en caso de dificultad económica la vivienda habitual es la última que una persona deja de pagar. Un inmueble de inversión o una segunda residencia tienen mayor probabilidad de impago, y la entidad compensa ese riesgo exigiendo más entrada y aplicando condiciones menos favorables.
¿Puedo cambiar el destino declarado del inmueble después?
El destino que se declara al solicitar debe ser el real: la escritura y las condiciones se firman en función de él. Un cambio posterior de uso puede tener consecuencias contractuales y fiscales, así que conviene plantear desde el principio lo que de verdad se va a hacer con el inmueble.
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Revisado por Toño Palacios, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº E242 · comprobar la inscripción · última actualización: 14 de agosto de 2026.