Hipoteca autopromotor
No es una hipoteca de compra con otro nombre: es un producto distinto, con su propio ritmo.
En una hipoteca autopromotor el dinero no se entrega de una vez: se libera por fases conforme avanza la obra, contra certificaciones firmadas por el técnico y comprobadas por la entidad. Se financia sobre el coste de ejecución —suelo más presupuesto de obra—, no sobre un precio de compraventa, y suele exigirse que el suelo esté ya pagado o aportado como parte de los fondos propios.
Cómo se libera el dinero
| Fase | Qué se libera | Qué hay que tener |
|---|---|---|
| Inicial | Suele cubrir el suelo si no está pagado | Escritura del suelo y proyecto visado |
| Certificaciones de obra | Por tramos, según avance real | Certificación del técnico y visita de tasación |
| Fin de obra | El último tramo | Certificado final de obra y licencia de primera ocupación |
Entre fase y fase hay que pagar intereses del capital ya dispuesto aunque la casa no esté terminada, y muchas veces también un alquiler mientras tanto. Esa doble carga es la parte que más gente subestima al hacer números.
Qué hace falta antes de que un banco lo estudie
- El suelo, en propiedad y con su situación urbanística clara.
- Proyecto básico y de ejecución visado por el colegio profesional.
- Licencia de obras concedida, o al menos solicitada.
- Presupuesto cerrado con constructor y estudio de seguridad y salud.
- Seguros de la obra y, en su caso, garantía decenal.
Por eso la autopromoción es siempre preparación, nunca gestión. Entre decidir construir y pisar un banco pasan meses de trámites que no dependen del dinero: licencia, visado, contratación. Un plan de autopromotor se hace con dos años de antelación, y quien llega con el proyecto en la mano y sin licencia se encuentra con que el calendario no lo pone él.
¿Y los imprevistos?
La obra casi siempre cuesta más de lo presupuestado. Un plan sensato incluye un colchón propio por encima del presupuesto cerrado, porque ampliar la financiación a mitad de obra es lento y no siempre posible. Es la diferencia entre un retraso y una obra parada.
¿Y si lo que te falta tiene arreglo? Cuéntame en un minuto en qué punto estás. Lo leo yo y te digo con franqueza si te sirve Broker de Guardia o si lo que necesitas es otra cosa.
Cuéntame tu casoPreguntas frecuentes
¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?
El capital se entrega por fases conforme avanza la construcción, contra certificaciones de obra firmadas por el técnico director y comprobadas por la entidad, en lugar de en un único desembolso. Se calcula sobre el coste de ejecución —suelo más presupuesto— y no sobre un precio de compraventa.
¿Necesito tener el suelo pagado para pedir una hipoteca autopromotor?
No siempre, pero es lo más habitual: muchas entidades exigen que el suelo esté en propiedad y libre de cargas, y lo consideran parte de la aportación propia del promotor. Cuando se financia también el suelo, el porcentaje sobre el total suele ser menor.
¿Se pagan intereses durante la obra?
Sí, del capital ya dispuesto en cada momento, aunque la vivienda no esté terminada ni se pueda habitar. Si además se está pagando un alquiler mientras dura la obra, la carga mensual durante ese periodo puede ser considerable y hay que incluirla en el plan desde el principio.
¿Con cuánta antelación hay que preparar una autopromoción?
Con uno o dos años. Entre la decisión y la primera disposición de fondos hay que resolver la compra del suelo, el proyecto visado, la licencia de obras y el presupuesto cerrado con constructor, y ninguno de esos plazos depende de la financiación.
Esta página forma parte de la guía los tipos de operación hipotecaria.
Seguir leyendo
Revisado por Toño Palacios, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº E242 · comprobar la inscripción · última actualización: 14 de agosto de 2026.