Los gastos de comprar vivienda
Es la partida donde todo el mundo se queda corto, y la que decide si llegas a la firma o no.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el banco asume la notaría de la hipoteca, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD); el comprador paga la tasación, su copia de la escritura y el impuesto de la compraventa. El impuesto de la compraventa es ITP en vivienda de segunda mano —lo fija cada comunidad autónoma— o IVA al 10 % más AJD en obra nueva.
Quién paga qué, después de la Ley 5/2019
| Concepto | Quién lo paga | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| Impuesto de la compraventa (ITP o IVA) | Comprador | El grueso: varía mucho por comunidad |
| Tasación del inmueble | Comprador | 300-600 € |
| Copia de la escritura para el comprador | Comprador | Decenas de euros |
| Notaría de la escritura de préstamo | Entidad | — |
| Registro de la Propiedad (hipoteca) | Entidad | — |
| Gestoría de la hipoteca | Entidad | — |
| AJD de la hipoteca | Entidad | — |
| Notaría y registro de la compraventa | Según pacto y costumbre | Se negocia con el vendedor |
Mucho contenido publicado antes de 2019 sigue circulando y dice que el comprador paga notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca. Ya no es así. Si alguien te lo dice hoy, está leyendo información caducada.
¿Cuánto es el impuesto de la compraventa?
Depende de dos cosas: si la vivienda es nueva o usada, y de la comunidad autónoma.
- Obra nueva: IVA al 10 % (tipo estatal para vivienda) más AJD de la compraventa, cuyo tipo fija cada comunidad.
- Segunda mano: ITP, que fija íntegramente cada comunidad autónoma. Los tipos generales se mueven aproximadamente entre el 6 % y el 13 % según el territorio y el valor del inmueble.
Y una advertencia que cuesta dinero: el ITP no se calcula necesariamente sobre lo que pagas. Desde la Ley 11/2021 la base imponible es, con carácter general, el valor de referencia del Catastro cuando es superior al precio escriturado. Comprar por debajo del valor de referencia no reduce el impuesto: lo paga igual, sobre el valor de referencia.
Los tipos y las bonificaciones —para jóvenes, familias numerosas, VPO o zonas despobladas— cambian con frecuencia y son distintos en cada territorio. Consulta siempre la sede tributaria de tu comunidad autónoma, que es la única fuente que da fe, y no una tabla copiada en un blog. Están recogidas en el portal de la Agencia Tributaria y en las haciendas autonómicas.
¿Y los gastos que no son de la compra?
- Seguro de daños del inmueble: es obligatorio por ley mientras haya hipoteca, aunque puedes contratarlo con quien quieras.
- Seguro de vida y otros productos bonificadores: no son obligatorios, pero condicionan el diferencial. Hay que comparar el ahorro del diferencial contra la prima real.
- Mudanza, reforma y mobiliario: no van en la hipoteca salvo que se pacte financiación con reforma, y es la partida que más gente olvida al calcular el colchón.
¿Y si lo que te falta tiene arreglo? Cuéntame en un minuto en qué punto estás. Lo leo yo y te digo con franqueza si te sirve Broker de Guardia o si lo que necesitas es otra cosa.
Cuéntame tu casoPreguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de la hipoteca, el banco o el cliente?
Desde la Ley 5/2019 la entidad asume la notaría de la escritura de préstamo, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados. El cliente paga la tasación del inmueble y su copia de la escritura. Los gastos de la compraventa en sí siguen su propio reparto.
¿Cuánto hay que sumar al precio de la vivienda por gastos e impuestos?
Como referencia general, entre un 10 % y un 15 % del precio, dependiendo sobre todo de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o usada. En obra nueva es IVA al 10 % más AJD; en segunda mano es el ITP que fija cada comunidad, con tipos generales que se mueven aproximadamente entre el 6 % y el 13 %.
¿El ITP se paga sobre el precio de compra?
No necesariamente. Desde la Ley 11/2021 la base imponible es con carácter general el valor de referencia del Catastro cuando este supera al precio escriturado. Es decir, comprar por debajo del valor de referencia no reduce el impuesto. Conviene consultar el valor de referencia del inmueble antes de cerrar el precio.
¿Es obligatorio contratar el seguro de vida con el banco?
No. Es obligatorio el seguro de daños del inmueble mientras exista la hipoteca, pero puedes contratarlo con la compañía que prefieras. El seguro de vida no es obligatorio: es un producto bonificador que reduce el diferencial a cambio de una prima, y hay que comparar cuánto ahorras contra cuánto cuesta.
¿En qué comunidad autónoma se paga menos ITP al comprar una vivienda de segunda mano y cuánto cambia el ahorro total?
El ITP lo fija cada comunidad. Los tipos más bajos están en País Vasco (4% en vivienda habitual con requisitos) y en Madrid, Canarias o Navarra (6-6,5%); los más altos rondan el 10-11% (Cataluña, C. Valenciana, Galicia). En una vivienda de 200.000 €, pasar del 10% al 6% te ahorra 8.000 €. Confirma siempre las bonificaciones por edad o vivienda habitual.
Esta página forma parte de la guía antes de pedir la hipoteca.
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Revisado por Toño Palacios, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº E242 · comprobar la inscripción · última actualización: 14 de agosto de 2026.