Cómo justificar el origen de los fondos
No es desconfianza del banco: es una obligación legal que no puede saltarse, y que se prepara con meses de antelación.
Acreditar el origen del dinero que aportas a la compra es obligatorio por la Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, y lo exigen tanto la entidad financiera como el notario. Un ingreso importante sin explicación documentada bloquea la operación, por muy legítimo que sea su origen.
¿Cómo se documenta cada caso?
| De dónde viene el dinero | Con qué se acredita |
|---|---|
| Ahorro acumulado de la nómina | Extractos que muestren la acumulación progresiva y las nóminas que la explican |
| Venta de otra vivienda | Escritura de venta y justificante del cobro |
| Donación de padres o familiares | Escritura de donación y liquidación del impuesto, o contrato de préstamo entre particulares |
| Préstamo familiar | Contrato escrito, con calendario de devolución, y presentación ante Hacienda |
| Rescate de un plan de pensiones | Certificado de la gestora y justificante del abono |
| Venta de acciones o fondos | Justificante de la venta y del traspaso a la cuenta |
| Indemnización o herencia | Documento que la reconoce y justificante del cobro |
¿Qué es lo que de verdad falla?
El efectivo. Un ingreso en metálico no cuenta su propia historia: aunque el dinero sea absolutamente legítimo, no hay forma de acreditar de dónde salió una vez está en la cuenta. Es la causa más frecuente de bloqueo, y no tiene solución retroactiva. Si vas a recibir una ayuda familiar, que llegue por transferencia y con concepto.
¿Con cuánta antelación hay que prepararlo?
- Ahorro propio: se acredita solo si hay extractos que muestren la acumulación. Basta con no mover el dinero de golpe en el último mes.
- Donación familiar: meses. Hay que escriturarla y liquidar el impuesto de donaciones en la comunidad correspondiente, y eso no se improvisa la semana de la firma.
- Préstamo familiar: contrato escrito con calendario real de devolución. Ojo: si se documenta como préstamo, computa como deuda en tu ratio.
- Venta previa: si la compra depende de vender antes, el calendario es la parte difícil, no el dinero.
Donación o préstamo no es una elección libre de consecuencias: la donación tributa y no computa como deuda; el préstamo no tributa igual pero sí computa. Es una decisión que conviene consultar con un asesor fiscal antes de firmar nada.
¿Y si lo que te falta tiene arreglo? Cuéntame en un minuto en qué punto estás. Lo leo yo y te digo con franqueza si te sirve Broker de Guardia o si lo que necesitas es otra cosa.
Cuéntame tu casoPreguntas frecuentes
¿Puedo dar la entrada de la vivienda en efectivo?
No es recomendable y en muchos casos no será aceptado. La normativa de prevención del blanqueo obliga a acreditar el origen de los fondos, y el efectivo no permite hacerlo. Además existen límites legales a los pagos en efectivo en operaciones entre particulares y profesionales. Lo correcto es que el dinero llegue por transferencia y con trazabilidad.
¿Cómo justifico que mis padres me ayudan con la entrada?
Como donación o como préstamo, pero siempre por escrito y por transferencia. La donación se escritura y se liquida el impuesto en la comunidad autónoma correspondiente; el préstamo familiar se documenta con un contrato con calendario de devolución y se presenta ante Hacienda. Conviene hacerlo con meses de antelación, no la semana de la firma.
¿Un préstamo de mis padres cuenta como deuda para el banco?
Si se documenta como préstamo con obligación de devolución, sí: la entidad lo tendrá en cuenta en el cálculo del ratio de endeudamiento. Una donación no computa como deuda, pero tributa. Cuál conviene depende del caso y de la comunidad autónoma, y merece una consulta con un asesor fiscal.
¿Qué pasa si no puedo justificar parte del dinero?
La entidad puede reducir la financiación, pedir aclaraciones o rechazar la operación, y el notario puede negarse a autorizar la escritura. No es un trámite formal que se salte con una explicación verbal: es una obligación legal con responsabilidad para quienes intervienen.
Mis padres me dan el dinero de la entrada: ¿tengo que pagar impuesto de donaciones o me sale mejor un préstamo familiar?
Una donación de padres a hijos tributa por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cedido a tu comunidad: en varias (Madrid, Andalucía, Murcia) está bonificado casi al 99% si se firma en escritura pública. El préstamo familiar no tributa por donaciones, pero debes documentarlo y presentar el modelo 600 (exento). En ambos casos el banco exige justificar el origen. Compara según tu comunidad; te oriento.
Esta página forma parte de la guía antes de pedir la hipoteca.
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Revisado por Toño Palacios, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº E242 · comprobar la inscripción · última actualización: 14 de agosto de 2026.