El ratio de endeudamiento
Es el número que decide si te aprueban. Y es el que más gente calcula mal, porque sólo cuenta la hipoteca.
El ratio de endeudamiento es la parte de tus ingresos netos que se va en pagar deudas, y la referencia que aplican las entidades españolas es que no supere aproximadamente un tercio (30-35 %). Cuenta todo: la cuota de la hipoteca futura más cualquier préstamo, financiación a plazos, tarjeta aplazada o pensión de alimentos. No sólo la hipoteca.
¿Cómo se calcula, con números?
Una pareja que ingresa 3.000 € netos al mes entre los dos:
| Concepto | Importe | Efecto |
|---|---|---|
| Ingresos netos mensuales | 3.000 € | La base del cálculo |
| Límite del 35 % | 1.050 € | Todo lo que pueden pagar en deudas |
| Préstamo del coche | − 250 € | Consume ratio aunque quede poco |
| Financiación del sofá a plazos | − 60 € | También cuenta |
| Queda para la hipoteca | 740 € | En vez de 1.050 € |
Esos 310 € de deudas no reducen tu capacidad en 310 €: reducen el capital que te pueden prestar en varias decenas de miles de euros. Una cuota de 250 € al mes durante los años que le queden equivale, en capacidad hipotecaria, a un préstamo mucho mayor del que se está pagando. Por eso la primera pieza de casi cualquier plan no es «ahorra más», es «cancela esto primero».
¿Qué cuenta como deuda y qué no?
| Sí cuenta | No suele contar |
|---|---|
| Préstamos personales y de coche | Recibos de luz, agua o teléfono |
| Financiación de compras a plazos | El alquiler, si se deja al comprar |
| Tarjetas con pago aplazado o revolving | Gastos corrientes |
| Avales firmados a terceros | |
| Pensiones de alimentos o compensatorias | |
| Otras hipotecas vivas |
Los avales firmados a un familiar son la sorpresa más habitual: mucha gente los ha olvidado y aparecen en la CIRBE. Un aval computa como deuda propia aunque nunca hayas pagado un euro por él.
¿Cómo se mejora el ratio?
- Cancelando deudas, empezando por la de cuota más alta en relación a lo que queda por pagar.
- Alargando el plazo de la hipoteca, que baja la cuota. Tiene tope: lo habitual es que quede pagada entre los 75 y los 80 años del titular más mayor.
- Sumando un segundo titular con ingresos, que suma ingresos y también sus deudas.
- Bajando el objetivo: a veces la respuesta honesta es que ese piso no, pero el de al lado sí.
- Aumentando la entrada, que reduce el capital y por tanto la cuota.
¿Y si mis ingresos son variables?
Las entidades tienden a computar lo estable y a descontar lo que no pueden garantizar: horas extra, comisiones, pluses y bonus suelen entrar promediados o directamente no entrar. Si tu nómina depende mucho de variables, lo que puntúa es poder acreditarlas repetidas durante años, no un buen mes. Para autónomos el criterio es otro y está en hipoteca siendo autónomo.
¿Y si lo que te falta tiene arreglo? Cuéntame en un minuto en qué punto estás. Lo leo yo y te digo con franqueza si te sirve Broker de Guardia o si lo que necesitas es otra cosa.
Cuéntame tu casoPreguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de mis ingresos puede ir a la hipoteca?
La referencia que aplican las entidades españolas es que el conjunto de tus deudas —cuota hipotecaria más cualquier otro préstamo, financiación a plazos o tarjeta aplazada— no supere aproximadamente un tercio de los ingresos netos, entre el 30 % y el 35 %. Algunas entidades estiran ese porcentaje para perfiles muy sólidos y otras son más estrictas, pero es la cifra con la que conviene hacer números.
¿Cuenta el alquiler que pago ahora en el ratio?
Normalmente no, porque se entiende que el alquiler desaparece cuando compras la vivienda. Lo que sí mira el analista es si has podido pagar ese alquiler con puntualidad, porque es la mejor prueba de que puedes sostener una cuota parecida. Un alquiler pagado sin incidencias durante años juega a favor.
¿Cancelar un préstamo antes de pedir la hipoteca mejora mis opciones?
Bastante, y suele mover más que ahorrar unos miles de euros adicionales, porque libera ratio de endeudamiento, que es lo que determina la aprobación. Conviene además dejar pasar un tiempo tras la cancelación para que el rastro desaparezca de los registros, y guardar el certificado de deuda cero.
¿Sumar un segundo titular siempre ayuda?
Sólo si aporta más ingresos que deudas. Un segundo titular con nómina y sin préstamos mejora el ratio; uno con financiaciones abiertas puede empeorarlo. También hay que valorar las consecuencias: los dos responden de la totalidad de la deuda, no cada uno de su mitad.
Esta página forma parte de la guía antes de pedir la hipoteca.
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Revisado por Toño Palacios, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº E242 · comprobar la inscripción · última actualización: 14 de agosto de 2026.